Какие тренды набирают силу на подмосковном рынке загородного жилья

Накануне стартующего высокого сезона подмосковный рынок загородного жилья оказался на перепутье. С одной стороны, из-за падения реальных доходов россиян и острого дефицита качественного предложения спрос на коттеджи и дачи в зимние месяцы снижался. С другой — на фоне расширения программ льготной ипотеки, массового отъезда богатых граждан за рубеж и падения цен на московские квартиры (альтернативы для инвестиций) интерес к загородному рынку недвижимости снова начал расти. Какой тренд победит, разбирался «МК».

Фото: freepik.com

Дешевые жилищные займы, которые выдаются в рамках госпрограмм, сформировали солидный спрос на современное индивидуальное жилищное строительство. По оценке Минстроя РФ, по итогам 2022 года число выданных ипотечных кредитов на ИЖС выросло в три раза по сравнению с 2021-м. Как сообщил «МК» гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко, очень востребована была сельская ипотека под 3%, лимиты на которую быстро были исчерпаны. Спрос также подстегнула и льготная ипотека на ИЖС. Жилищные ссуды по ней выдавались на покупку дома от застройщика, круг которых был весьма ограничен, а также на строительство своего дома. Правда, и здесь имеются свои ограничения, из-за чего кредитный продукт все еще недоступен широкому кругу заемщиков.

По словам аналитиков, сейчас люди покупают загородную недвижимость в основном для собственного проживания, а не для инвестиционных целей. «Основной запрос — дом, пригодный для круглогодичного проживания, с отоплением, санузлами, хорошими подъездными дорогами. Таких достойных, качественных предложений сейчас немного. Большей популярностью пользуются новые дома, либо готовые дома, в которые необходимы минимальные дополнительные вложения», — пояснила «МК» директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. При этом, по ее словам, востребованы дома не только в ближнем Подмосковье, но и во Владимирской, Тверской и других соседних областях. Люди готовы приобрести участок и дом в большем удалении от Москвы, если он будет соответствовать их ожиданиям по всем параметрам.

Покупателей понять можно — в Московской области стартовавших девелоперских проектов по загородке немного. Чаще всего дома и дачи приходится строить своими силами. По словам эксперта компании «Этажи» Елены Репиной, в среднем строительство дома с отделкой под ключ занимает до 9 месяцев, если не брать в расчет каркасные и модульные технологии.

Конечно, многих потенциальных покупателей интересует первичка, но в этом сегменте наблюдается дефицит ликвидного предложения. «Чаще всего желающие приобрести готовый дом рассматривают варианты на вторичном рынке. В настоящее время наиболее ходовым товаром являются участки без подряда (УБП), на которые в общем объеме предложения приходится 87%. К тому же приобретение земельного участка — отличное вложение денег. Их покупают для детей на будущее, для возможного строительства дома, используя в том числе льготную ипотеку на ИЖС, кто-то — для перепродажи после постройки дома», — рассказала «МК» начальник отдела направления «загородная недвижимость» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Татьяна Максимова.

«УБП популярны как в организованных поселках, так и на вторичном рынке. На вторичке участок 6–10 соток в Московской области в зависимости от расположения и других факторов можно купить от 100–500 тыс. руб.», — добавил Луценко. По его словам, предпочтения покупателей меняются. К примеру, стабильно уменьшается средняя площадь предлагаемого к продаже дома (за прошлый год этот важный показатель снизился со 182 кв. м до 169 кв. м): «Люди не готовы переплачивать за размер. Им нужны небольшие, 100–150 кв. м, дома в хороших местах, с готовой отделкой и работающими коммуникациями — как на вторичном рынке, так и в организованных поселках. Элитную недвижимость вообще продать почти невозможно».  

По мнению Дымовой, одним из наиболее востребованных форматов является небольшой двухэтажный дом с панорамными окнами и наличием всех коммуникаций, расположенный на участке 6–8 соток. Многие собираются в одном доме несколькими семьями, с родственниками на выходных. Поэтому одно из пожеланий к планировке — просторная кухня-гостиная. «Часто ищут дома с панорамным остеклением и видом на лес или водоем, однако таких предложений не так много, и, как правило, цена на них выше невидовых аналогов, иногда на 15–20%», — говорит Елена Репина.

Прежде всего покупатели заинтересованы в качественных зданиях независимо от материалов. «Самые популярные блочные дома (из газобетона и пенобетона) из-за соотношения цены и качества», — подчеркнула Татьяна Максимова. По ее оценке, растет мода и на каркасные дома. При соблюдении технологий они получаются теплыми, удобными и, что тоже очень важно, быстровозводимыми. В последние несколько лет набирает обороты строительство из дерева, чему в значительной степени способствует государственная политика. «Да и вообще в нашей стране, с большим ресурсом лесов, всегда было развито деревянное зодчество. Деревянные дома строят из клееного бруса, бруса камерной сушки и бревна», — заметила эксперт. Растет спрос и на дома из CLT-панелей (Cross Laminated Timber, перекрестно склеенная древесина. — «МК»), на дома, построенные по модульно-каркасным технологиям. Такие дома имеют все достоинства древесины и лишены ее недостатков: усыхания, изменения объемов и т.д. Домокомплекты собираются на заводе, что позволяет избежать проблем с погодой при строительстве и дает возможность возводить здания круглогодично. Важным их преимуществом является также скорость возведения.

Дом площадью 80–120 кв. м с 3–4 комнатами из газобетона на удалении от 30 до 50 км от МКАД стоит от 8 млн до 15 млн руб., сообщила Татьяна Максимова. На ценник, как правило, влияют три фактора: направление Подмосковья, расстояние от МКАД, материал постройки (см. таблицу). По оценке Луценко, сейчас 1 кв. м дома в Московской области стоит 75 363 руб., а средний дом — 12 702 808 руб. «В прошлом году цены на дома упали на 6%, в этом году данный процесс продолжается. Те, кто эмигрирует или намерен это сделать, избавляются от загородной недвижимости, они готовы продавать дома со скидками. И это влияет на средние цены. Также на загородном рынке огромное количество неликвида — недострой, заброшенные дома, с проблемами с коммуникациями, обременениями и пр., на которые собственники также снижают цены», — пояснил аналитик. По словам риелторов, торг уместен. На скидки рассчитывать можно, это вопрос грамотных переговоров с продавцом.

Конечно, потенциальных покупателей интересует вопрос, куда пойдут цены весной и летом? Мнения аналитиков разошлись. По прогнозу Елены Репиной, цены на загородную недвижимость продолжат активный рост, это оправдано текущим высоким спросом и увеличением доступности ипотечного кредитования в этом сегменте: «Сейчас спрос на загородку очень активировался и стал набирать обороты, особенно я ожидаю большой спрос на участки за счет того, что есть хорошая субсидированная ставка от застройщиков на строительство дома».

Татьяна Максимова, напротив, не видит причин для роста спроса и цен. По ее мнению, следует ожидать небольшого снижения средних ценников, но не по всем позициям. «В стране финансов не прибавилось, благосостояние граждан в целом не улучшилось, но деньги перераспределились к военным или участникам СВО. Что будет дальше, время покажет», — отметила эксперт.

Павел Луценко не ожидает ажиотажа на подмосковном загородном рынке жилья. Но и застой, по его мнению, маловероятен. «Недорогие дачи, дома для постоянного проживания по-прежнему пользуются спросом. В том числе и как альтернатива сильно подорожавшим в последние годы московским квартирам», — заключил аналитик.

«Главное при выборе дома — его месторасположение, оно должно соответствовать вашим запросам. И в этом отношении не нужно идти на компромиссы», — напоминает Максимова: «Если важна пешая доступность ж/д станции, то выбирайте соответствующую локацию. Ведь дом можно подремонтировать или переделать, участок можно осушить, но станцию приблизить не получится». Перед сделкой обязательно попросите у собственника показать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), — советует Дымова. Кроме этого важно проверить наличие и расположение коммуникаций, проанализировать социальную и транспортную инфраструктуру по соседству. Топ-5 дорогих и бюджетных направлений Подмосковья

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

Шоссе    Сред. цена лота

Рублево-Успенское    134,4 млн руб.

Алтуфьевское*    81,4 млн руб.

Варшавское     19,6 млн руб.

Новорижское    18,3 млн руб.

Киевское    13,8 млн руб.

Новорязанское    1,5 млн руб.

Носовихинское    1,6 млн руб.

Симферопольское    2,1 млн руб.

Горьковское    2,2 млн руб.

Каширское     3,1 млн руб.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

Район    Сред. цена дома

Одинцовский    63,2 млн руб.

Красногорский    55,24 млн руб.

Истринский    23,5 млн руб.

Химкинский    19,82 млн руб.

Мытищинский    12,18 млн руб.

Шатурский    0,94 млн руб.

Серебряно-Прудский    1,09 млн руб.

Шаховской    1,21 млн руб.

Егорьевский    1,21 млн руб.

Зарайский    1,22 млн руб.

* на продажу выставлен всего 1 поселок премиум-класса, поэтому и высокая цена.

По данным АЦ «ИНКОМ-Недвижимость».

Истoчник: Mk.ru