Эксперты заговорили об ипотечном пузыре: жилищные кредиты станут менее доступными

В России вдвое увеличился размер минимального первоначального взноса по ипотеке. С 1 июня он составляет не 10, как ранее, а 20 процентов. Через шесть месяцев, с 1 января 2024 года, стартовый взнос станет еще больше — он вырастет до 30 процентов. Также с 1 июня Банк России утвердил новые надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Все эти новшества ЦБ объясняет риском появления ценового пузыря на ипотечном рынке. Его объемы быстро увеличиваются, а одновременно с этим растет число просрочек и «плохих» долгов в секторе жилищного кредитования. Кто выиграет, а кто проиграет от новых правил на ипотечном рынке – банки, заемщики, застройщики? Помогут ли эти меры избежать надувания финансового пузыря? Об этом «МК» спросил специалистов.

Дмитрий Янин, председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП):

«Ипотека является самым дешевым кредитным продуктом на рынке, но в то же время, это самый долгий кредит и средняя сумма по нему самая высокая: более 3 млн рублей. К тому же, выдавая такой кредит, банки ничем не рискуют. В случае неплатежей они забирают ипотечную квартиру и, если стоимость от ее продажи не покрывает размер кредита, то заемщик остается должен банку. Стоит отметить, что почти 95% всех ипотечных кредитов выдаются по аннуитетной схеме, то есть, первые годы люди практически не гасят основной долг, оплачивая лишь проценты. Эта безрисковость финансового продукта для кредиторов привела к тому, что ипотеку стали выдавать даже тем заемщикам, у которых нет достаточного первоначального взноса, и, возможно, доходов, необходимых для комфортного обслуживания долга в течение длительного периода времени.

Сейчас Банк России увидел в этом риски: но не для людей, а в первую очередь для отдельных банков. Ведь в случае дальнейшего сокращения доходов населения и падения стоимости недвижимости полностью погасить кредит при неплатежеспособности заемщиков у банков уже не получится. Возможно, сейчас Банк России действует, предвосхищая падение цен на рынке недвижимости. Напомню, что многие люди брали ипотеку на пике цен и суммы их кредитов были достаточно крупными.

Я считаю, что вводить эти надбавки сейчас нужно. Но также необходимо менять законодательство: сделать так, чтобы после продажи ипотечной квартиры заемщик уже не был должен банку.

Мера Банка России разумна. Если начнется комплексная программа по борьбе с закредитованностью, то от нее выиграют и банки, и люди. Возможно, проиграют застройщики, которые раньше в условиях господдержки рынка имели возможность просто переписывать ежемесячно ценники, повышая стоимость новостроек».

Марк Гойхман, финансовый аналитик, кандидат экономических наук:

«Увеличение первоначального взноса, на первый взгляд, способствует позитиву на рынке ипотеки — снижению рисков заёмщика и банка. Однако, при более широком рассмотрении проблемы, видится немало негативных нюансов. Ипотека будет менее доступной тем, у кого есть возможность обслуживать кредит, но нет средств на достаточный первоначальный взнос. Это означает сокращение вполне адекватного платёжеспособного спроса, возможностей улучшения жилищных условий для многих семей. Это еще и удар и по строительному рынку, поскольку в ипотеку приобретается порядка 75% новостроек. Кроме того, как ни парадоксально, риски заёмщиков могут даже усилиться. Дело в том, что при увеличенном первоначальном взносе многие заёмщики предпочтут больше брать на него «короткие» и дорогие потребительские кредиты, а то и микрозаймы. И данную сумму, вместо спокойного долгосрочного обслуживания в рамках ипотечного кредита, они должны возвращать быстро, с повышенной процентной нагрузкой». 

Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Finance Global:  

«От новых регулятивных мер ЦБ РФ для ипотечного кредитования, вступивших в силу с 1 июня, выиграют банки, для которых ужесточение требований к заёмщиком позволяет сократить риск просрочки платежей и невозврата кредитов. А вот многие заёмщики от этого нововведения пострадают. В проигрыше окажутся, прежде всего, молодые семьи из многих российских регионов, где средние зарплаты и уровень жизни в целом ниже среднероссийских. Также ужесточение мер в отношении заёмщиков, которые не могут себе позволить внести первоначальный взнос по ипотеке от 20% общей суммы кредита и более, может свидетельствовать о подготовке к сворачиванию программ ипотеки с господдержкой. Строительная отрасль из-за потенциального сокращения спроса на новое жильё (в связи с тем, что ипотека станет недоступной всё большему количеству россиян), тоже будет не в восторге от нововведения».

Александр Козлов, коммерческий директор ГК «Монолит»:

«Основная причина, почему Банк России «закручивает гайки» — рекордное раздутие ипотечного портфеля (по недавней оценке зампреда правительства РФ Марата Хуснуллина, он достиг 2 трлн рублей) и опасения, что покупатели массово не смогут обслуживать жилищные кредиты – а это может привести к коллапсу на рынке. Ситуацию также обострили застройщики, которые предлагали ипотеку с «околонулевой» ставкой, что создало риски для банковской отрасли.

Введенные изменения пусть и не сразу, но приведут к уменьшению выдаваемых кредитов, а значит – и к снижению продаж у застройщиков. Причем, ситуация сейчас прямо противоположна той, что сложилась в ковидный локдаун: если в 2020-м году были приняты меры по стимулированию рынка, то сейчас мы видим обратную тенденцию. В результате сейчас можно ожидать не только падения спроса, но и замедления ввода  новых проектов. В частности, после увеличения первоначального взноса до 30% мы прогнозируем падение спроса на 30- 40% от текущих уровней.

В ситуации рыночной стагнации нет победителей: темп стройки в стране снизится, ипотечный рост для банков замедлится, а предложение постепенно будет вымываться, что приведет к снижению цен на квартиры для покупателей».

Вера Стефан, коммерческий директор девелоперской компании «Астерус»:

«Повышение надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в зависимости от размера первоначального взноса (и, как следствие, повышение либо ставки по кредиту, либо размера первоначального взноса) призвано предотвратить надувание ипотечного пузыря, чего, собственно, и добивается ЦБ РФ. Средний размер первоначального взноса по ипотечным кредитам на новостройку в настоящий момент равен порядка 26%. По программам льготного ипотечного кредитования он ниже — 15%.  

При повышении коэффициентов риска банки будут вынуждены увеличить процентную ставку по кредитам, что сделает их менее доступными для потенциальных покупателей. Насколько вырастут ставки, банкам придется решать самостоятельно. Кроме того, негативно на объемах кредитования скажется и само повышение размера первоначального взноса. Сначала с 1 июня рынок потеряет лишь небольшую часть потенциальных покупателей – порядка 10-15%, которая будет вынуждена собирать недостающую сумму, чтобы получить нужные 20% на первоначальный взнос. А вот с нового года рынок может не досчитаться уже куда большей доли клиентов. Конечно, надбавки увеличиваются поэтапно, поэтому рынок и потенциальные покупатели могут со временем адаптироваться к новым условиям кредитования. Но падение спроса может быть значительным, до 30%.

Вход в сделку станет сложнее, что отсеет ряд покупателей квартир. Зато с увеличением первоначального взноса заметно сократиться ежемесячный платеж по ипотеке, что тоже важно для граждан при оформлении кредита».

Истoчник: Mk.ru