Ипотечному рынку в России предсказали кризис неплатежей

Как показало свежее исследование жилищного рынка, жителям мегаполисов для покупки однокомнатной квартиры придется накопить первоначальный взнос почти в 80% от стоимости будущего жилья. С учетом среднего уровня зарплат в крупных городах и заоблачной стоимости квартир, банки жилищный кредит по рыночной ставке смогут одобрить только на пятую часть квартиры. Насколько это соответствует реальности и что творится на рынке ипотеке, «МК» выяснил у экспертов.

Фото: freepik.com

После отмены в июле 2024 года льготной ипотеки рынок оказался под давлением рекордно высоких ставок по жилищным кредитам. По официальным данным, за прошлый год средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке выросла сразу на 12,4%. Если в январе 2024-го она была на уровне 16,8%, то к декабрю достигла рекордных 29,2%. На этом фоне появились исследования, что обычным жителям мегаполисов с их средней зарплатой для того, чтобы банки смогли одобрить рыночный жилищный кредит на однокомнатную квартиру, придется накопить от 53,7% до 77,4% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса. Иначе при действующих ставках и не спешащих дешеветь квадратных метрах в ипотеке будет отказано. Фактически всем, кто не имеет права на льготную ипотеку, нужно быть состоятельными вкладчиками, чтобы купить простую «однушку». 

Но реальность оказалось сложнее теоретических исследований. Рыночная ипотека действительно приобрела несколько вычурные формы и первоначальный взнос, который нужен для покупки однокомнатной квартиры в новостройке, вырос, однако не столь драматическим образом. «Приведенная статистика не отражает реальную рыночную конъюнктуру, — утверждает управляющий директор компании «Метриум»  Руслан Сырцов. — Эти показатели рассчитаны, исходя из средних доходов всех групп населения рассматриваемых городов, а не только потенциальных клиентов. Де-факто столь высокие первоначальные взносы встречаются крайне редко. Средний показатель по рыночной ипотеке на новостройки сегодня составляет 35%, что всего на 5% больше, чем годом ранее». 

При этом банки не стимулируют клиентов повышать первый взнос. С одной стороны, это выгодная практика с точки зрения финансовой надежности заемщиков. Но, с другой, кредитные организации заинтересованы в получении сверхприбыли за счет переплат со стороны клиентов. Соответственно, проблема с заградительными первоначальными взносами сейчас не стоит. «Статистика говорит о том, что размер первоначального взноса в 80% — весьма редкое событие и уж точно не массовое», — подчеркнула член комитета Российской гильдии риэлторов (РГР) по ипотеке Ирина Киселева. Тем не менее, ставки по рыночным жилищным кредитам оказывают свое заградительное влияние. Так, в январе 2025 года выдача ипотеки сократилась на 78% по сравнению с показателями января 2024-го. Решаются на жилищное кредитование сейчас заемщики при альтернативных сделках — и то, на небольшие суммы кредита, в основном до 1,5 млн рублей. Высокий процент по вкладам в банках при высокой ключевой ставке отправил ипотеку в нокдаун, подчеркнула эксперт.

Минимальный первоначальный взнос по рыночным программам составляет 20%, но в реальности банки могут одобрять заявки со взносом в 50% и выше. «Скоринг ипотечных заёмщиков стал в целом более строгим, а процент одобрений снижается», — поясняет управляющий партнер «Прайм Лайф» Денис Коноваленко. Основной покупатель жилья по рыночным ставкам сейчас — это топ-менеджеры и собственники прозрачного бизнеса. Сегодня мало кто готов брать ипотеку по текущим ставкам, в основном сделки с использованием рыночных программ совершают клиенты, которые имеют сбережения на вкладах и хотят купить недвижимость или распоряжаются средствами от продажи другого жилья, отметил эксперт. 

«Говорить о кризисе на рынке ипотеки преждевременно», — утверждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Доля неплатежей пока небольшая, менее процента, но настораживают темпы прироста просроченной ипотечной задолженности, которые, по последним данным «Долгового консультанта», в 2024 году ускорились в 11 раз по сравнению с 2023-м. Скорее всего, рост «просрочки» будет и дальше, что в результате может вылиться в серьезную проблему на горизонте одного – двух лет. Как раз к этому времени завершатся льготные периоды по субсидируемой застройщиками ипотеке, и людям придется переходить на большие платежи. А возможности рефинансироваться под низкий процент может и не быть, так как ключевая ставка, по прогнозу ЦБ РФ, опустится ниже 10% только в 2027 году, предупредил аналитик.

Истoчник: Mk.ru